不動産収支管理

投資家タイプ別の儲け~その1

前回の記事で、不動産投資の儲けをみるための3つの視点について詳細にまとめました。(前回記事「不動産収支の3つの視点」

儲けをみるための3つの視点とは、

経営者観点 1. フロー 現金収入
2. ストック

純資産(資産―負債)
もしくは売却額―借入残債

投資家観点 3. 投資対効果 投資効率

でした。本日は、投資家タイプ別の特徴、重点確認視点についてまとめてみます。

サラリーマン投資家(自己資金少)

自己資金が少なくてもオーナーになれる、などのワードで自己資金が少ないサラリーマンが多く不動産投資に参入してきました。かくいう私も、投資をはじめた頃はこの属性でした。

このタイプの投資家の特徴は、自己資金の少なさを補うため、融資がフルローンもしくはオーバーローンであることです。ゆえに、3.投資対効果が非常に高くなります。(自己資金0の場合はROIは計算不能になります)

また、1棟購入後も資産拡大を目指して2棟、3棟と増やしていくことを目指し、1.フローも重視します。手持ちの現金を増やして、次の物件の諸費用に使うためです。高利回りの物件をフルローンで購入する、というスキームですね。高利回り=入居付困難=リスク高い、ということを受容しつつ、市場が一般的に想定しているほどには入居付が困難ではない、という確信のもと行動していれば、より儲かる可能性は高まります。

大事なのは2.ストックです。
借入額が大きいため、物件売却時に借入残額が売却額より大きくマイナスになってしまう懸念があります。以前記載したように、「元本を取り崩して配当を支払っている毎月配当投資信託」のようになっているかもしれません。高利回り・フルローンで購入している人は、常にここに気を配る必要があります。
1.フローで得た資金で繰上返済を実施して安全性を高めることも検討しないといけません。

1.フローの多さと3.投資対効果の高さがこのタイプの特徴です。ゆえに、この指標が良いことに満足せず、良くて当然と考え、常に2.ストックの視点に対して、危機感・緊張感を持てているか、が重要ではないでしょうか。

 サラリーマン投資家(自己資金少)の特徴/重点ポイント

1. フロー

・高利回り物件で現金回収量は多い
・回収現金を次の投資/繰上返済に利用

2. ストック

・借入額が多い
利益の先食いになっていないかが重点管理ポイント

3. 投資対効果

・フル・オーバーローンにより投資対効果は非常に高い

 


サラリーマン投資家(自己資金多)

年収1,000万円以上のいわゆる高属性サラリーマンや、自己資金少で始まったサラリーマンが複数物件を保有することで自己資金が多くなってきており、その自己資金を頭金に多く使うタイプになります。最近の融資傾向から、銀行に自己資金投入を求められ、必然的にこのようなタイプにならざるを得ない方もいらっしゃるかもしれません。

このタイプの投資家は、3.投資対効果が重要です。
投資対効果が低ければ投資の意味がありません。株式投資やFXといった他の投資手法と比べても、リスクとリターンのバランスがよくなければなりません。私は、ROIが10%以上(10年未満で元本回収)というのを最低ラインとしています。これよりROIが低いと、他の投資方法の方がよい、という判断です。どの程度自己資金を入れたら、どの程度の投資対効果になるのか、他の投資手法についてもきちんと調べておき、きちんと比較検討することが重要だと思います。

1.フローの現金収入の多さは、かなりバラつきがあると思います。
自己資金を多めに投入することによる月額返済額の少なくなります。ただし、賃料収入の多さは利回りに依存するため一概に多い/少ないをいえません。

2.ストックについては、少し注意が必要です。
自己資金が多いために、売却時の借入残額は比較的少なくなります。売却金額―借入残高はおそらくプラスになることと思います。初期で自己資金を多めに入れているので当然ですね。最終的に純資産(現金)がいくら残るかが重要です。そしてその金額が投資額に対して大きいのか、少ないのかを見るべきで、その視点は、3.投資対効果になります。2.ストックについては、売却金額―借入残高ではなく、最終的な純資産(現金)の多さを見ておくべきです。もちろん、売却後だけ考えるのではなく、資産保有中にどのくらいで売却できそうか、その際いくら残るのかを考えることが重要です。

 サラリーマン投資家(自己資金多)の特徴/重点ポイント

1. フロー

・自己資金投入が多いため月額返済額は少ない
・賃料収入は投資スタンス依存

2. ストック

・売却金額―借入残高はプラスになる

3. 投資対効果

投資額と売却後の手残現金(予想)を重点管理すべき
・投資対効果は自己資金少の方に比べると低い
・他の投資方法と比べれば投資対効果は高い


投資家タイプは、あと、経営者タイプと相続タイプがあります。
そちらは次の記事「投資家タイプ別の儲け~その2」で記載します。



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