02 札幌市物件

札幌市物件での管理悪戦苦闘(管理会社とのいざこざ)

札幌市物件の引き渡し日の少し前から、管理会社と管理について詳細なやりとりが始まりました。管理会社は前オーナーが利用していた会社をそのまま利用にすることにしたのですが、なかなかに説明不足やら搾取しようとしてたりです。


24時間管理料

20部屋分の賃貸借契約書をとりよせ、内容を確認していたところ、24時間管理料として840円/1部屋=16,800円を徴収する旨の記載がありました。ただ、管理会社からオーナーへの支払い項目の中に、この16,800円分がありませんでした。

賃貸借契約書は、賃借人(借主)とオーナー(私)間の契約です。私はこの16,800円をもらえる権利があるはずなのに、何故、支払い項目の中にないのか、そもそもこの金額は何であるのか、管理会社に聞いてみました。

入居者からの問い合わせ等に24時間対応するために外部のサービスを利用しており、そのための金額である、との答えでした。その費用自体は、まあ、納得できるものです。しかし、契約関係がおかしくないかと。管理会社との管理委託契約書を読み返しても、どこにも24時間管理料として16,800円を徴収する旨の記載がありません。つまり、管理会社はなんら契約書上の根拠なしに、16,800円をオーナーから徴収していることになっています。

管理会社にも言ったのですが、別に払いたくないわけではなく、そういう契約書に書いてないことを、なんら悪びれずに平然とお金を徴収する、みたいなことはやめないか、と。細かいことなのかもしれないですけど、お金のやり取りについては、きちんと契約書で書いておくべきじゃないかと。

最終的には、覚書を書く、とうことで決着しましたが、ちょっとした不信感を覚えるようになりました。

水道料金

 24時間管理料は、単なる契約書上の話だけだったのでよかったのですが、決定的だったのは水道料金です。

20部屋あるこの物件ですが、水道メーターが1つしかありませんでした。つまり20部屋分の水道利用量が1つにまとまってしまうのです。当然、各戸に正確に水道料金を徴収できませんので、オーナーが賃借人から一定額(3,000円/1部屋)を徴収し、オーナーが水道局に水道料金を支払う、という形態となっていました。今時、そんな水道料金の徴収形態もあるのだなあ、と不思議に思ったものです。

さて、この1戸あたり3,000円の水道料金も、支払項目の中にありません。管理会社に聞いてみると、「管理会社の方で水道局に支払いをしている」、というのです。さらに、「これは前のオーナーの時からそうなので、これはこのまま継続でお願いします」と言ってくるのです。

徴収額より支払額が多くなるかもしれないリスクを管理会社がどれくらい背負っているのか確認したくて、過去1年分の徴収額と支払額の履歴の提示を求めました。

結果は、
 ・毎月60,000円を賃借人から回収(3,000円 × 20戸)
 ・2か月に1回、約60,000円の水道料金支払い
というものでした。1か月平均30,000円もこの手法により管理会社が儲けていたのです。本来オーナーの取り分であるものを。

すぐに、水道料金の支払者をオーナーにし、毎月回収した水道料金をオーナーに支払うように指示しました。この水道料金は、購入時にレントロールに記載がなかったので、この支払者変更により、いきなり30,000円/月の手取りアップとなりました。

ただ、ここにきて管理会社への不信感はMAXとなりました。
その後いろいろと話しをしてみると、彼らもオーナーから搾取してやろう、という悪気があるわけでもなく、今までそうしてたから何の疑問もない、という感じでした。

その後は同様のことがあると、あえて怒っている感じを見せて、彼らを教育していきました。「そんなのはおかしい」「ちゃんとしろ」と言い続けました。それから5年経ち、かなりまともになりました。

管理会社さんは頼りになる存在である一方で、ちゃんと教育しないとオーナーの利益を搾取してくるんだなあ、と痛感し、よい経験となりました。



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