札幌市物件は、スルガ銀行からほぼフルローンで借入をしています。保有期間5年で2回金利交渉に成功して、当初4.5%の金利は2.7%にすることができました。過去の経緯を振り返ってみます。
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今からおよそ5年前。2013年10月に札幌市物件の購入のためにスルガ銀行から4.5%の金利で借入を起こしました。当時のスルガ銀行は不動産融資に積極的で地方物件でフルローンもバンバン出していました。また、当時は札幌市の築20年～30年程度の物件が利回り10%以上のものも多く、スルガ銀行の高金利で借入しても、十分なイールドギャップを得ることができていました。私の札幌物件も、4.5%の金利でも十分な利益を出せる物件でした。
購入当時、書籍やネット上では、スルガ銀行は金利は高いが、その後の金利交渉にも比較的応じてくれる、という情報がありました。金利交渉の成功体験が溢れる一方で、もはやスルガ銀行は金利交渉に応じてくれない（銀行が損をするような金利交渉に基本的に応じてくれるわけがない）というネガティブな情報まで入り混じっていました。私は、どれが真実なのかはわからないながらも、「購入後2年くらいしたら、とりあえずやってみよう」と考えていました。
金利交渉の準備としては、
・スルガ銀行のお金は絶対に引き出さない
・定期預金、定期積立預金は解約しない
ということ、つまりはスルガ銀行のお金は一切動かさない、ということだけを行いました。
1回目の金利交渉
物件購入してから1年半くらいたった2015年7月頃。
新たな物件探しのために不動産会社を開拓していたころに、とある不動産会社の担当者とのやりとりで大きく金利交渉が動きだしました。
いくつかの候補物件の現地案内をしてもらうための車の移動中。現在の保有物件の話になり、「そろそろ札幌市物件金利交渉したいんですよね～。他の投資家の皆さんってどうしてるんでしょうね～」なんて話をしていると、「うまく物件運営が回っているので、交渉できそうですね。ちょっとストーリーを考えるので、また連絡します」とのこと。
その数日後、その担当者より、「こんなストーリーで電話でまず交渉してみたらどうか」というメールをもらいました。主なストーリーとしては、「他社に借り換えることができる優良な物件なので、金利下げてくれたら借換は考えないよ～」というもの。
早速、そのストーリーで支店に電話してみました。
銀行担当者からは、検討するので後程連絡する、とのこと。その言葉通り、数日後にはメールにて、必要書類を送付するようにとの指示。必要書類は、物件の入居状況と他社（他保有物件分）の借入状況でした。
審査・検討にはおよそ1か月かかりましたが、金利を3.1%にしていただくことができました。条件は、
・定期積立預金の毎月積立額の増額
・定期預金
・カードローンの借入
です。どれも特段の損失ではなかったです。
金利相談がうまくいった理由ははっきりとはわかりませんが、物件からのCFが安定的によかったこと、一切銀行のお金に手を付けなかったことだと思っています。
2回目の金利交渉
2回目は果たして金利交渉と言えるものではないような気もします。
1回目の金利交渉が終わってから約1年半の2017年4月頃。その時には、岐阜市物件の売却が完了して、スルガ銀行で借入している物件が札幌市物件だけになっていました。あと半年したら、前回金利交渉から2年になるので、そろそろ準備をしておこうかと思っていた矢先、スルガ銀行から電話がかかってきました。
聞くところによると、担当者が変わったので、その新任の挨拶を込めて、一度会って話がしたい、とのこと。電話口では、金利についてもお話ししたい、と、なんと先方から金利の話をしてきました。会って話をしてみると、直近の岐阜市物件の売却のことを引き合いに出してきて、札幌市物件の売却の予定はあるのか、などを聞かれ、「今のところ売るつもりないです」と答えると、金利のお話しになり、引き下げるように努力していただけるとのこと。
当初は2.6%という話をしていたのですが、最終的な本部判断で2.7%になりました。条件も、定期預金の積み増し程度です。
2回目は本当にあっさりとしたものでした。私としては、なんら努力していません。たまたまラッキーだったのだと思います。
あわせて、この先の金利交渉の話をしました。
あとどれくらい金利の交渉ができそうか、それはいつくらいのタイミングならできるか、です。その時は金利交渉から1年くらいすれば再度話ができるのでは、ということでした。
3回目の金利交渉（失敗）
担当者の言葉を信じて、2018年4月頃にスルガ銀行に電話してみました。
回答は、「前回の金利交渉から1年くらいしか経っていないので難しい」、というものでした。ということで、その1年後（つまりは今年の4月頃）に金利交渉してみようと考えていたのですが、例のスルガ銀行の融資問題が発生しました。ちょうど、2018年10月で借入から5年が経過し借換ペナルティもなくなり、今度こそ金利引き下げと考えていたのですが、きっとそれどころではないような気もします。
さて、今年は金利交渉で攻めるか、もしくは借換で攻めるか。
昨年度分の確定申告書類ができあがる2月上旬くらいから、行動を開始しようと思っています。
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