02 札幌市物件

札幌市物件の管理悪戦苦闘~その2

札幌市物件は購入後の管理でいろいろと大変でした。前回に引き続き、管理面での苦労、対応などをまとめてみたいと思います。(前回記事「札幌市物件の管理悪戦苦闘(管理会社とのいざこざ)」

勝手に草刈り

物件引き渡しから約半年くらい経った頃、不動産会社より「物件周りの草刈りを実施しましたので、翌月の賃料振込時にその分引かせていただきます」との連絡がありました。「あれ?草刈り実施するとか言ってたかなあ」と過去のメールを見返したのですが、そんな連絡はありません。

経緯を管理会社に確認すると、「毎年実施しているので今年も実施しました。」と、しれっとした回答。ちょっとカチンと来たので、メールで結構攻め立ててみました。

「いやいや、オーナー変わったんだから、ちゃんと実施する前に確認取る必要あるでしょ。」
「実施前に相談あれば、他の草刈り業者にも見積を頼んで、安い方に依頼するとかもできたのに。実施後に見積書出してきたって、それって拒否権はオーナーにはないでしょ。」
「そもそも物件はオーナーのものであり、管理会社っていうのはプロパティマネージメントの考えのもと、物件価値を最大限に向上させる責任があるでしょ。(単なる管理会社だったら付加価値ないよね)」
「過去のオーナーがOKだから、今回のオーナーもOKとか勝手に判断するな」

とかとか。こう指摘すると不動産会社から「すいません。完全にこちらが悪かったです。今回の草刈り費用は請求しません。」との回答をもらいました。

うーん、別にお金は払わないと言いたかったわけではなく、物件が誰のものであるかをちゃんと考えろ、って言いたかったのですが、まあ、向こうがそういうなら、ということでタダにしてもらいました。

前も書きましたが、決して管理会社の担当者は悪気があってやっているわけではないのですが、染みついてしまったオーナー利権の蔑ろ精神は、きつめの言い方で教育していくしかないかなと、このとき思いました。(というか、いままでどれだけのオーナーが食い物にされてたんだろうって心配になりました。)

ちなみに、この担当者とは今ではしっかり信頼関係ができています。
「オーナー(私)とのやり取りは、すごく勉強になります」とも言ってもらっています。・・・結構、普通の事しか言ってないつもりなんですけどね。


水道料金の跳ね上がり

札幌市物件は、水道料金を各戸で計測することができないので、私が全20戸分の水道料金を水道局に支払い、入居者から定額3,000円を回収しています。固定で毎月60,000円の収入があり、利用量に応じた水道料金が2か月に1回支払う形となっています。大体水道料金は60,000円くらいなので、月平均30,000円が私の懐に入ってくる計算になります。

さて、物件購入から3年くらいは水道料金が60,000円程度だったのですが、段々と上昇していって、昨年くらいには110,000円くらいになってしまいました。最初は一時的な要因なのかなと我慢していたのですが、このまま行くと持ち出しになってしまうので、原因を詳しく調査することにしました。

管理会社に相談すると、「それでは個別にメーターを付けてみましょう」とのこと。水道局は各戸にメーターつけて計測してくれないのですが、管理会社さんは個別にはメーターつけて計れるようです(なら、水道局もちゃんとやってくれよ、と思いますが)。また、「水道の利用量が多いので常識の範囲で利用してください、このままだと水道料金値上げします」、というチラシも各戸に入れてもらいました。

メーター取り付けから1か月が経過したころ、他の利用者に比べて明らかに利用量が多い部屋が2部屋ある、と管理会社から報告がありました。利用量を見てみたのですが、一般的に一人暮らしで使用する量をはるかに超えていました。

この2部屋の入居者に個別に連絡をとったところ、それぞれ
 ・漏水があり利用量が上がっていた
 ・契約上入居者1人なのに、実際2人住んでいた
ということが判明しました。

漏水については修繕を実施する一方で、水道局に漏水である点を伝えると、直近の利用量はその分を考慮してもらい請求額も抑えられました。2人住んでいた点については、契約違反とかで追い出すとかはせず、その部屋だけ水道料金利用量を倍もらうことで決着しました。

これでようやく、60,000円くらいの料金におさまりました。

いやー、なかなか楽をさせてもらえない物件です。



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