01 練馬区物件

旗竿地を整形地へ(野望)

練馬区物件は旗竿地です。
旗竿地は土地の評価が高くないので、これを整形地にできないか、なんてのを画策しています。かなり、気の長い話ですが。

ご存知の方も多いと思いますが、旗竿地というのは、接道している部分が狭く、奥に行くと広い土地のある、下図のような土地です。

旗竿地は、騒音が少ないとかのメリットもあるのですが、一般的には防犯面などのデメリットの方が大きいです。それゆえに、相続税路線価を計算するにしても単純に路線価 × 面積というわけではなく、計算結果の6,7割掛けになります。 

このようなデメリットは分かったうえで物件を購入したわけですが、なんとかバリューアップをしたいと考えるのが人の常です。売却時に旗竿の竿の部分の土地を持っている人に売却する、なんて手もありますが、売却先が限られてしまうのであまり望ましくないです。もっと単純に、他人様の土地をGETして合筆し、整形地にしてしまえばいいのではないか、ということを考えてしまいます。

そんなことができるのか。

現在、欲しい土地の上には戸建住宅が建っています。築年数も20年~30年という感じで、もしかしたら近々相続等で売りに出るかもしれません。これを狙いたいです。

ただ、この地主さんがどの不動産会社を経由して売却するかわからないので、定期的にウォッチしていても売却情報を見逃す可能性もあります。そうならないためにも、積極的に直接「売ってくれませんか」と攻めるのが王道でしょう。場所はわかっているので、頑張って手書きで土地に対する熱い想いを書いた手紙をポストに投函し、地主さんを感動させるように仕向けます。一回でだめなら年1回の頻度で手紙を書き続け、想いを伝える、なんてこともできます。

そう、打てる手はあるのです。

が、問題は、「じゃあ、あなたに売ります」と言われたときに買えるか、です。

接道のよい整形地のため、土地の値段は数千万円することでしょう。
慢性的に現金が足りない状況ですのでキャッシュで購入というわけにはいきません。銀行から借入する、というのも手でしょう。ただ、戸建てのままでいくのか、一度解体してアパートを建てるのか、はたまた駐車場としておくのか、その戦略がまだ見えていません。

ただ、銀行で借りるにしても頭金が十分にないけません。仮に借りれたとしても利回りが低いことが見込まれます(土地が高いので)。なので、ある程度不動産投資家としてステージが進んで、キャッシュ等に余裕のある段階までいかないと購入は難しいのかな、と思っています。

自身のステージが上がる前に、売却されてしまうリスクはあります。このあたり、うまくバランスとりたいところですが、難しいですね。

今はただひたすら、売りに出ないことを祈るのみです。



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