不動産全般

拡大路線に入るための手取CF

不動産投資として安定する手取CFとはどれくらいか。
人によって、その人のステージによってさまざまです。私は最終的には月300万円を目指していますが、現状は80万円程度(3月以降)です。資産拡大期における安定拡大CFは100万~200万円だと私は思いますが、不動産投資を始めた前後のころは毎月50万円で充分じゃないか、と考えていました。この数値の変化は、やってみて気づいた、というよりは市況の変化が大きいです。

私の投資家のステージは、資産拡大期です。
物件を購入したのち、その物件から得られる現金と本業収入をあわせて現金を貯め、新しい物件を購入する。このやり方で物件数をどんどんふやして、CFを多くしていき、ある一定のCF(300万)までいくと、資産拡大を止め、安定経営(繰上返済による債務圧縮等)という考えです。

不動産投資始めた5年前の2013年頃、私は、毎月50万円の手取りがあれば十分に拡大路線に乗せることができるだろう、と考えていました。

なぜ50万円なのか。

当時、アパート1棟6部屋程度のものが5000万円前後でよく売られていて、私もこのあたりの金額のものをメインで狙っていました。これは1部屋5万円程度の賃料と想定すると、年間賃料360万円、利回り7%台、というものです。

5年前当時、5000万程度の物件に普通にフルローンが出ていました。なので、購入者が必要なお金は、初期費用(仲介手数料、登録免許税等)分のみで、350万円(購入金額の約7%)くらいでした。月に50万円貯めることができれば、7か月で次の物件を購入するための自己資金が貯まります。別に給与収入もあるので、安定的に半年程度で1棟程度購入できるペースになる、という想定でした。

今はどうか。

融資が厳しくなってきています。最近は、まともな銀行(比較的低利で貸してくれる銀行)であれば、物件購入額の2割程度の頭金を求められるのが普通になってきている気がします(共担によるフルローン狙いなどの多くあるようですが)。そうなると、前述のスペックの物件を購入するにも1350万円程度の頭金が必要になります。月50万円では2年以上かかってしまいます。やっぱり月100万円以上、本当は200万円程度はないと、安定的な拡大路線をとれません。

もちろん、高利回りの物件を狙うことで、もっと早く拡大路線も取れることと思いますし、それを実践されている人も多いことでしょう。ただ、比較的安全な投資条件(駅近、築浅)とそれ相応の利回り(比較的低め)の私の投資スタンスでは、拡大路線に入るのが遅くなるのは仕方ありません。ある程度は受容しています。

とはいえ、あと2,3物件購入すればそのゾーンにいくことができるはず。
その時期が今年なのか、来年なのか、そこがポイントです。今年の年末、そこを狙える状況にあるかどうか、が一つ評価タイミングですので、それに向けてまずは現金貯めておきます。



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