不動産収支管理

「不動産投資は儲かるのか」について考察

今、自分の不動産投資は儲かっているのか。

いつも、それを考えています。
もう5年も投資をやっているのに、ずっと考えています。

他の不動産投資家の情報を参考にしようと、書籍やブログ等を見てみると、「月CF200万」「投資規模10億円」といった指標で表現されていることが多いです。

ただ、その指標の定義が曖昧であることが多く、いまいちピンときません。また、定義がきっちりされていたとしても、その指標のみで儲かるとは判断できないな、と感じています。

例えば、キャッシュフローという視点で見ると、毎月100万円キャッシュフロー倶楽部の細野さんは、以下のようにわかりやすい指標定義をされています。

※キャッシュフロー倶楽部定義→家賃−(ローン+固定資産税)=キャッシュフロー
経費率、空室率、税金などは経営者の腕や物件築年数によって変動するため、キャッシュフロー倶楽部定義から自分自身で差し引きコントロール。この定義は仲間がどの程度進んでいるかを図る平均指標。

この定義に従うと、私は毎月90万円キャッシュフローです。
毎月100万キャッシュフローまであと少しですが、全然儲かっていると感じていません。今より3倍くらいキャッシュフローがないと、専業部屋貸家にはなれないです。この定義はあくまで参考指標であるので、本当に儲かっているかは、この指標だけではわかりません(細野さんもあくまで参考、とおっしゃってますしね)

 

では、不動産投資の儲けとは。
整理して考えてみます。

不動産投資はExit(売却)して初めて儲けがわかります。
仮に、不動産投資における儲けを、売却時の手残現金と定義するなら、

 ①儲け = ②保有中の取得現金 + ③売却に係る手残現金(売却金額―残債―諸経費)

となります。②と③の総和が大事であるので、②が多くあるように見えても、最終的に③がマイナスで、トータルマイナスでは儲かっていないことになります。ひと昔前に流行していた、「毎月分配型の投資信託が、実は元本部分を食いつぶして支払っていた」、というのに近いですね。

特に③の内訳である売却金額は、予想が非常に難しいです。
売却金額予想が難しい、ということは、現在家賃収入から取得しているキャッシュフローが、元金から生み出した収益なのか、元金の取り崩しなのか、の色分けが難しいということになります。

よく、コップからこぼれだす水だけを飲みなさい(コップの中に水が満たされるまで飲むな)という格言があります。不動産投資の場合、今飲んでる水が、こぼれだした水なのか、コップの中身を減らしているのかが(はっきりとは)わからない、ということになります。

おそらく、これが不動産投資の儲けを簡単に論じられない理由だと思います。

 

仮に、現在の市況等から売却できるであろう利回を試算し、それなりの精度の売却金額が計算できたとします。その結果①の儲けがプラスになれば、それは、儲かったといえるでしょうか。

初期に投資した金額次第ではないでしょうか。

初期投資額が仮に100万円だとして、①が+50万円ならマイナスです。
また、初期投資額が100万円で、①が+110万円だとして、それが10年かけて得られたリターンであった場合、それは果たして儲かったと言えるでしょうか。年率1%というのは、背負ったリスクに対するリターンとしては低く、他の投資をやったほうがよかった、ということにならないでしょうか。 

不動産投資の儲けを論じるとき、私は3つの視点でトータルで考える必要があると思っています。

  1. 毎月の手残現金(フロー)
  2. 現時点の資産価値(ストック)
  3. 投資効率(ROI)

経営者視点での1. 損益計算書と2.貸借対照表(厳密には、会計上の意味とは違いますが)、投資家視点での3.投資利益率(いわゆるROI)です。

今後は、それぞれ詳細に自分の考えまとめて投稿していきます。



よろしければ↓をクリックで応援下さい。


次の記事
 → 不動産収支の3つの視点

関連記事

  1. 不動産収支管理

    物件別の口座開設について

    以前、物件別の会計管理について書きました。(以前の記事はこちら)Mo…

  2. 不動産収支管理

    物件別の会計管理

    そろそろ確定申告の時期ですね。慌ただしく領収書をかき集められている方…

  3. 不動産収支管理

    投資家タイプ別の儲け~その2

    前回の記事で、不動産投資家タイプのうちサラリーマン投資家の儲けの考え…

  4. 不動産収支管理

    投資家タイプ別の儲け~その1

    前回の記事で、不動産投資の儲けをみるための3つの視点について詳細にま…

  5. 不動産収支管理

    2019年4月の概算収支

    4月分の概算収支が確定しました。八王子市物件の収益貢献が始まる一方で…

  6. 不動産収支管理

    投資期間中の不動産投資の儲け

    投資期間中にその不動産投資が儲かっているのかどうかを判断するのは難し…

最近の記事

おすすめ記事

  1. 不動産収支の3つの視点
  2. 余剰資金の投資再開(FXスワップ裁定取引)
  3. 「不動産投資は儲かるのか」について考察
  4. 不動産投資における自身の立ち位置
  5. スルガ銀行との金利交渉録

アーカイブ

  1. 不動産全般

    次の物件取得に向けて
  2. 不動産全般

    八王子市物件の決済
  3. ものかき業(ブログ執筆等)

    いつかは書籍が出版できるように
  4. 時事・ニュース

    「OYO LIFE」をオーナー視点で考えてみる
  5. 02 札幌市物件

    札幌市物件の購入体験記
PAGE TOP