不動産収支管理

「不動産投資は儲かるのか」について考察

今、自分の不動産投資は儲かっているのか。

いつも、それを考えています。
もう5年も投資をやっているのに、ずっと考えています。

他の不動産投資家の情報を参考にしようと、書籍やブログ等を見てみると、「月CF200万」「投資規模10億円」といった指標で表現されていることが多いです。

ただ、その指標の定義が曖昧であることが多く、いまいちピンときません。また、定義がきっちりされていたとしても、その指標のみで儲かるとは判断できないな、と感じています。

例えば、キャッシュフローという視点で見ると、毎月100万円キャッシュフロー倶楽部の細野さんは、以下のようにわかりやすい指標定義をされています。

※キャッシュフロー倶楽部定義→家賃−(ローン+固定資産税)=キャッシュフロー
経費率、空室率、税金などは経営者の腕や物件築年数によって変動するため、キャッシュフロー倶楽部定義から自分自身で差し引きコントロール。この定義は仲間がどの程度進んでいるかを図る平均指標。

この定義に従うと、私は毎月90万円キャッシュフローです。
毎月100万キャッシュフローまであと少しですが、全然儲かっていると感じていません。今より3倍くらいキャッシュフローがないと、専業部屋貸家にはなれないです。この定義はあくまで参考指標であるので、本当に儲かっているかは、この指標だけではわかりません(細野さんもあくまで参考、とおっしゃってますしね)

 

では、不動産投資の儲けとは。
整理して考えてみます。

不動産投資はExit(売却)して初めて儲けがわかります。
仮に、不動産投資における儲けを、売却時の手残現金と定義するなら、

 ①儲け = ②保有中の取得現金 + ③売却に係る手残現金(売却金額―残債―諸経費)

となります。②と③の総和が大事であるので、②が多くあるように見えても、最終的に③がマイナスで、トータルマイナスでは儲かっていないことになります。ひと昔前に流行していた、「毎月分配型の投資信託が、実は元本部分を食いつぶして支払っていた」、というのに近いですね。

特に③の内訳である売却金額は、予想が非常に難しいです。
売却金額予想が難しい、ということは、現在家賃収入から取得しているキャッシュフローが、元金から生み出した収益なのか、元金の取り崩しなのか、の色分けが難しいということになります。

よく、コップからこぼれだす水だけを飲みなさい(コップの中に水が満たされるまで飲むな)という格言があります。不動産投資の場合、今飲んでる水が、こぼれだした水なのか、コップの中身を減らしているのかが(はっきりとは)わからない、ということになります。

おそらく、これが不動産投資の儲けを簡単に論じられない理由だと思います。

 

仮に、現在の市況等から売却できるであろう利回を試算し、それなりの精度の売却金額が計算できたとします。その結果①の儲けがプラスになれば、それは、儲かったといえるでしょうか。

初期に投資した金額次第ではないでしょうか。

初期投資額が仮に100万円だとして、①が+50万円ならマイナスです。
また、初期投資額が100万円で、①が+110万円だとして、それが10年かけて得られたリターンであった場合、それは果たして儲かったと言えるでしょうか。年率1%というのは、背負ったリスクに対するリターンとしては低く、他の投資をやったほうがよかった、ということにならないでしょうか。 

不動産投資の儲けを論じるとき、私は3つの視点でトータルで考える必要があると思っています。

  1. 毎月の手残現金(フロー)
  2. 現時点の資産価値(ストック)
  3. 投資効率(ROI)

経営者視点での1. 損益計算書と2.貸借対照表(厳密には、会計上の意味とは違いますが)、投資家視点での3.投資利益率(いわゆるROI)です。

今後は、それぞれ詳細に自分の考えまとめて投稿していきます。



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