不動産全般

徒歩1分の違い

八王子市物件は、売主が作成した物件概要書上は所在地が最寄り駅から徒歩11分と記載ありました。これが徒歩10分だと賃貸募集を行う上でも非常に有利になるので、いろいろと調べて適法なやり方で徒歩10分にして賃貸募集するようにしています。

最初、徒歩11分の物件概要書を見たとき、「非常に惜しい」と思いました。あと1分短くなれば募集条件がよくなります。大手の賃貸仲介サイトでは、物件検索条件が「徒歩3分以内」「徒歩5分以内」「徒歩10分以内」などと区分されています。この徒歩10分以内のカテゴリに入ることができれば物件価値もあがります。逆に、徒歩11分というのは「徒歩10分以上」のカテゴリに入ってしまうため、徒歩15分とか20分の物件の中に埋もれてしまいます。私自身、賃貸物件を探していた10年くらい前に、必ず「10分以内」という条件を選んでいました。

徒歩11分を徒歩10分にできれば絶対的なメリットがありますが、勝手に変更してよいものでもありません。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則には以下のように記載されています。(wikipediaより抜粋)

分速80m
「徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示すること」と定められている。

1分未満の端数は切り上げ
「この場合において、1分未満の端数が生じたときは1分として計算すること」と定められている。したがって、「徒歩10分」と表示されていれば、距離が720mから800mあることになる。また駅前の物件であって道路距離が80m未満の場合、「駅から徒歩0分」ではなく、「駅から徒歩1分」と表示しなければならない。

道路距離をもとに計算
直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとに計算する。

これがルールです。ただし、具体的な距離の計測方法については指定がありません。いい感じに始点と終点を入力すると距離を算出してくれるような、業界共通のツールというものもありません。つまり、あとで問い詰められても合理的に説明できる計測方法であればよい、ということ。

物件の売主に、物件概要書記載の「徒歩11分」の記載の根拠を問いただしてみましたが、一言でいえば「なんとなく」という回答でした。当然適法に距離を概算で計算はしていますが、「こういうロジックなので、徒歩10分ではなく徒歩11分なのです」とは説明できていませんでした。売主としても徒歩10分で売り出した方がいいはずなのに、なぜかそこは11分としたようです。(正直なのか、商売が下手なのか・・・)

と、いうことで、合理的に徒歩10分とできないか、チャレンジです。
まず、スタート地点の設定です。駅から徒歩XX分というときに、どこをスタートにするのか。出口が複数ある物件なので、一番物件に近く、なるべく道路に近い場所(点)をスタート地点を設定しました。あとは、地図上でいろいろと最短距離になるように点を置いて計測してみるといい感じに10分未満になります。念のため、実際に現地でゆっくりと歩いてみましたが、こちらも10分未満でした。

以上含めて、売主に対して、「この物件は徒歩10分でいいですよね」とお話しをし、合意しました。売主は購入後の管理会社にもなる予定なので、そのままマイソクも徒歩10分で作ってもらいました。新築の際に適切に徒歩時間を訂正できたのは良かったです。一度でも徒歩11分で募集していると、その情報がネットなどに残ってしまい、何故徒歩11分から10分に変えたのかを説明する義務も生じてしまいます。

この徒歩設定がよかったかどうかはわかりませんが、八王子市物件は募集開始から1か月も立たずに満室になりました。よかったよかった。

ちなみに余談ですが、wikipediaを見ていると、

分速80mという基準は、健康な女性が「ハイヒールのサンダルを履いて歩いた時」の実測平均分速が80.3mとなっていることから採用されたといわれている

という記載が・・・。そこが基準か!



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