06 八王子市物件

決済直前に入居キャンセルが…

今月末に決済予定の八王子市物件。新築物件ですが1月の時点ですでに満室予約の状態で、引き渡し後から即満額賃料が入って安定稼働する・・・そのハズでした。本日、売主兼管理会社の担当者から「1部屋キャンセルでました」との報告。・・・マヂか・・・

その入居予定者は、地方からの上京予定者でしたが、ここにきて、その上京をキャンセルしたようです。

すでに賃貸借契約は締結済みです。賃貸借契約書には、入居キャンセルは2か月分の賃料相当の違約金が発生する、と明記されています。しっかりと違約金をもらって、即座に入居募集し、なんとか引き渡しまでに新たな入居者を決めなくてはなりません。3月入居に向けて、ちょっとタイミングが遅いので、引き渡し時空室のリスクは高めです。

さて、ここでふと疑問に思いました。

2か月分賃料の違約金は、売主・買主、どちらの取り分になるのだろう。

法律に疎い私は、どうあるべきなのかちょっと判断できません。
通常、決済時には売主支払分、受領分を相殺するために、授受明細を作ったりします。例えば、固定資産税は1月1日の保有者に対して5月頃に1年分支払義務が生じるため、決済日に日割分を買主が支払うので、その計算明細を作成します。

固定資産税は、その支払った金額に相当する期間が1月1日~12月31日までと明確であるので、その期間中に所有者が変わったのであれば日割計算しましょう、というのは理解しやすいです。では、違約金の効果はいつからいつまでなのでしょうか。・・・わからない。

少し考えたのですが、2つのケースで考え方が異なるかな、と。

1ケース目
引き渡しまでに新たな入居者が見つかり、賃料発生が決済日前であるケース。
つまり、買主の私としては、引き渡し時に満室であり、決済日以降の賃料を日割でもらえる状態です。入居者は変わりましたが、私からするとキャンセルの有無は収益に全く影響しません。この場合、売主はこの違約金を全額受取れる権利があるのではないかな、と思います。引き渡しまでに空室を埋めるために通常よりも多くの広告費を支払っているかもしれず、その費用を補填する意味でも違約金を受け取る権利があるかと。買主である私は、なんら被害を被っていないので、受け取る権利はないのかなと。

2ケース目
1ケース目とは逆に、引き渡しまでに新たな入居者が見つからない、もしくは見つかったが、賃料発生が決済日より先であるケース。この場合、買主の私は、本来受け取れるはずであった日割賃料、および4月以降の賃料を受け取ることができず、入居キャンセルによる被害を被っています。ゆえに、その補填的意味合いである違約金の一部もしくは全部を私が受け取れる権利はあるのかなと。前述のとおり、売主も入居促進のために費用を出していたのであれば、一部違約金から補填されるべきとも思います。

さて、結果はどうやら。
先ほどメールで、「決済時には、この違約金ってどういう位置づけ?」と質問しておいたので、答え合わせは、また別の投稿で。

<2019.03.14追記>
回答がありました。
「違約金取扱」と「借換打診」の回答がありました



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