01 練馬区物件

繰上返済の効果について考察

少ない資金を活用して融資を受け、物件をどんどん増やしていく戦略をとっている不動産投資家にとっては、「繰上返済」は投資効率を悪くするだけでしかないものと思います。物件が増え収益が安定してくれば、バランスシート改善のための繰上返済は取りえる戦略として考慮できるでしょう。繰上返済すべきかどうか、どのように判断するのがいいのでしょうか。

小さい頃からの教育・刷り込みによって、「借金は悪である」と思い込ませられていた、という記事を以前書きました。
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不動産投資を始める前の私は、住宅ローンの借入について、「どんどん繰上返済して借金を減らしていけばよい」と考えていました。他に有効な投資先もなかったので、目先の負債を減らしていくことだけを考えていました。

不動産投資を始める前後くらいから、いろんな投資方法を試して、成果がでるようになってきました。そうすると、

手元に100万円があったとき、これを投資に回す方がいいのか、繰上返済する方がいいのか

を考えるようになりました。投資についてはある程度想定利回りが計算できます。以前書いたFXスワップの裁定取引であれば、年率5%~10%です。
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では、住宅ローンの想定利回とはいくらか。住宅ローンの金利は、当時およそ1%でした。住宅ローンは35年借入でしたらか、単純に、35年間金利1%分の支払が免除される効果より、それより利回のよい投資方法に投資した方がよいと考えました。

その考え方でずっといたのですが、昨年、練馬区物件を繰上返済しようと考えたときに少し考えが変わりました。繰上返済しようと思ったのは、1つの戦略として繰上返済を実施したら、実際の運営感覚はどうなるのか、を試してみたかったからです。(数値シミュレーショは当然行っているのですが、大切なのは実感です。)

具体的に詳細に試算してみました。
35年借入期間のうちすでに5年が経過していました。借入金利は約2%です。
200万円の繰上返済で試算してみると、およそ毎月9,700円返済額が減りました。年間で116,400円です。

ここでふと考えてしまいます。
200万円の投資(繰上返済)で、年間116,400円のキャッシュアウトを減らせます。支払いを減らせる、ということはその分の収益があることと同義だと思います。そうすると、年率5.58%(116,400/200万)の投資効果になります。安易に考えていた、金利2%分の効果ではありません。

残借入期間の30年間、年率約5%の投資効果、というのは魅力的です。しかも借入残額は200万円確実に減っているので、ある意味元本保証の投資です。

こう考えると、繰上返済も悪くありませんね。
もっと金利が高い借入をしているならば、より効果は高いはず。

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